每一次房价暴涨之后，调控之时就会有声音，房价这么高，到了历史新高，年轻人买不起，现在经济形势不好，根据平均工资不吃不喝要多少年才能买房，房价必须得降，悲观者认为房价可能要崩盘，要找到答案，就要明白房地产本质问题，也要明白房地产的顶层逻辑和底层逻辑，
但是这篇文章，不谈本质问题，也不谈两个逻辑，只谈一种现象，房产大崩盘，过一把瘾，以历史为鉴，可以知兴替，
国外有房产崩盘，国内也有房产崩盘，海南岛，东北鹤岗，惠州大亚湾，鄂尔多斯和温州，
80年代末，广东惠州迎来了一笔10亿美元的外商投资，导致当地房价暴涨，人口剧增。不料2年后，投资人露出了真正企图。
1988年，改革开放步入第10个年头，在轰轰烈烈的投资热潮中，南方媒体不约而同地喊出了这样一个口号：“80年代看深圳，90年代看惠州”。
口号的背后，是一家名叫“熊猫汽车公司”的美国企业。
1988年9月，熊猫汽车公司在美国特拉华州成立，公司成立当月就和广东惠州方面接触，对外称要在此地建造一个大型汽车工厂，打造“东方底特律”。
如此宣称，规模肯定也小不了——占地81平方公里，投资10亿美元（也有说20亿美元），年产30万辆轿车，全部用于出口——当时整个中国的小轿车产量不过才3万。
10亿美元，是中国当时最大的外来独资项目。
轿车将全部出口，意味着这个“东方底特律”，既能够拉动地方经济，又不会对国内汽车制造业产生压力。
2个月后，双方签订备忘录。又过了6个月，工厂在惠州淡水镇举行奠基仪式。熊猫公司董事长——美国“二战”将领麦克阿瑟的孙子亲临剪彩。
但在一些人眼中，这“天上掉下来的馅饼”，有着很多蹊跷的地方。
比如：企业名叫“熊猫”，几乎确认这家美国公司是专门为中国而办。
更为蹊跷的是，该公司并没有专业国际汽车商的背景，投资地又为何偏偏选择没有任何汽车装配基础的惠州。
伴随着这些疑惑，在汽车工厂动工前，第一笔投资款——2.5亿美元到账了。厂房随之进入施工建设阶段。
施工后，国家成立了一个高级技术法律小组，专程赴美调查。
在对熊猫公司的背景、资信、市场，发动机生产线等进行实地调研，甚至试坐了生产出来的轿车后，得出了这样一个结论：
“熊猫公司的资金实力雄厚。投资者有战略远见。他们瞩目于下个世纪”。
资金到位，专家认证，厂房动工。
当时的惠州市惠阳县政府，甚至将自己刚刚新建的政府大楼，让给了熊猫公司做办公室。
惠州顿时成为投资热土，1000多家房地产公司纷纷进入，市中心房价从200元一平，暴涨到了1.1万元一平。工厂所在的淡水镇，人口从2万增至20万。
“80年代看深圳，90年代看惠州”，成为当时最响亮的口号。
再耐心等待房地产等周边项目落地后，熊猫公司这才亮出了真正的獠牙。
熊猫公司改口，不再要求100%出口，而是要求30%的产量在国内销售。
紧接着，熊猫公司进一步要求，“希望中国能为熊猫汽车让出国内市场两年”。这两年内，熊猫汽车主要在国内销售。
人们这才发现，从一开始，熊猫汽车就是为了抢夺中国汽车市场而来。
先是故意以100%外销的名义进入惠州，等到周边房地产、银行贷款、民间投资等项目跟进后，以此为要挟，逼国家让步，达到自己的目的。
熊猫公司，如同赌徒一般，赌国家敢不敢承受撤资后带来的一系列连锁反应。
不答应，意味着大片的烂尾楼、房价暴跌、周围配套设施全部作废。
但是答应的话，对国家汽车工业发展是毁灭性的伤害。
熊猫公司低估了国家的决心，权衡利弊之后，国家委婉拒绝了熊猫公司的要求。直到现在，外商都不能在华设立独自汽车产业面向中国销售。
熊猫汽车公司撤资，汽车项目就此搁浅。
因为这起事件，以及1993年至1994年宏观调控，惠州遭遇了中国最早的房地产泡沫，惠州城市信用社的总损失超过60亿元，留下55万平方米的烂尾楼，52万平方米空置商品房。
大亚湾在整整十年间，犹如一个“鬼城”
结语：
房地产崩盘在于失去产业支撑，在于失去需求支撑，以至于过度开发致使供需逆差，对于三四五线及临深环京的房价异动或者过量开发需要警戒，对于自有住房率及人均居住面积双垫底的深圳无需担心。
房地产是需要在对的时间，对的城市，买对产品，坐看云起云落，不如迎风而去，风口需要主动。
